Zmeny v poskytovaní hypoték od 1.7.2018

Zmeny v poskytovaní hypoték od 1.7.2018

Záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti už určite zaregistrovali informácie o zmenách v poskytovaní hypoték, ktoré vstúpili do platnosti od 1.7.2018. Médiá o tom hovorili pomerne dosť, no nie vždy boli informácie úplné a detailné. Dovolili sme si pripraviť stručný prehľad stavu v poskytovaní hypotekárnych úverov po prijatých opatreniach:

1/ Hypotéky vo výške nad 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti – zabudnite na ne. Nad 90 % z hodnoty nehnuteľnosti banky obvykle nešli ani doteraz – až na výnimky, kde to odôvodňovala vysoká bonita žiadateľa. Od 1.7.2018 však banka nemôže poskytnúť hypotéku nad 90 % ani keby veľmi chcela.

2/ Hypotéky od 80 % do 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti – boli, aj budú bežne dostupné, takže žiadna dráma sa nekoná. Postupom času – počíta sa s tým, že by to malo byť od 1.7.2019, by však objem takýchto úverov v každej banke mal klesnúť pod 20 % z celkového objemu hypoték poskytnutých danou bankou. Týka sa to však len nových hypoték, t.j. poskytnutých po 1.7.2018. Z tohto pohľadu sa teda budúci žiadatelia o hypotéku nemusia obávať, že sa im neujde. Pokiaľ spĺňajú požiadavky banky na splácanie, s najväčšou pravdepodobnosťou dostanú úver tak ako doteraz.

3/ Hypotéky s výškou menej ako 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti nie sú zmenami dotknuté.

4/ Okrem mierneho a postupného obmedzovania výšky hypoték sa od 1.7.2018 zavádza nový ukazovateľ, a to pomer zadlženosti a čistého príjmu. Ten môže trochu zamiešať karty a zraziť očakávania niektorých záujemcov o hypotéku. Od 1.7.2018 totiž celková zadlženosť žiadateľa o úver nesmie byť vyššia ako je 8-násobok jeho čistého ročného príjmu.

Pozrime si to na praktickom príklade:

Zamestnanec s jedným dieťaťom, ktorý zarába mesačne 1 000 € brutto, čo je cca súčasná priemerná mzda na Slovensku, dostane v čistom približne 780 €. Jeho čistý ročný príjem je teda 9 360 €. Osemnásobok tohto príjmu je 74 880 €. Toto je maximálna výška hypotéky, ktorú môže dostať. Reálne to však tak nemusí byť. Ak má napríklad bankou vydanú kreditnú kartu, pred-schválený debet na účte, prípadne už čerpá nejaký spotrebný úver (napr. si pred rokom kúpil auto a stále ho spláca*), všetky tieto položky si musí od uvedenej sumy odpočítať, t.j. znížia výšku hypotéky o ktorú môže žiadať. V prípade, ak debet na účte alebo kreditku nevyužíva, znižuje sa mu limit na hypotéku len o 20 % z týchto nevyužívaných súm. Vráťme sa teda k príkladu vyššie. Ak ten istý zamestnanec má povolený debet na účte 2 000 €, ktorý však vôbec nevyužíva, má vydanú kreditnú kartu s limitom 3 000 € (pravidelne využíva 1 000 €) a nesplatený zostatok spotrebného úveru 5 000 €, možnosť čerpania hypotéky sa mu zníži zo sumy 74 880 € na sumu 68 080 €.

Ani obmedzenie výšky hypotéky celkovou zadlženosťou žiadateľa vak nie je úplné. Banky môžu poskytovať hypotéky aj nad 8-násobok čistého príjmu žiadateľa. Bude to však možné len v obmedzenom rozsahu, ktorý sa bude postupne znižovať – zo súčasných 20 %, až na 5 % z celkového objemu hypoték od 1.7.2019

Čo dodať na záver? Asi len to, že žiadna panika sa nekoná a hypotéky budú naďalej pomerne dostupné. V časovom horizonte po 1.7.2019 treba rátať s tým, že naše úverové očakávania môžu byť mierne znížené, čo však považujem za zdravé. Dlhodobé zvyšovanie zadlženosti slovenských domácností je predmetom kritiky zo strany EÚ a vytvára hrozbu neschopnosti splácania úverov v prípade, ak by sa rast ekonomiky spomalil alebo ak by prišla ďalšia ekonomická kríza.